第230期

住宅租賃問題 無法可管

近年來,臺灣房價居高不下,越來越多人成為新一代無殼蝸牛。而臺灣住宅租賃市場又隱含了什麼問題呢?

住宅租賃問題 無法可管

記者 許人文 報導  2015/12/13

租屋市場為社會新鮮人、學生等無殼蝸牛們提供居住空間,暫緩其購屋需求,等待租屋族累積一定資產後,再進入買屋市場,成為有屋一族,因此租屋市場有調節買屋市場的功能。

以全球房地產指標(Global Property Guide,簡稱GPG)網站上統計資料顯示,目前臺灣房價租金比(Price/Rent Retio)約六十四倍,高居全球之冠。房價租金比意指買一間房子的價格,足以讓人租屋幾年。意即,臺灣人必須存下六十四年的租金,才能買下一間房子。房價租金比數值越大,顯示臺灣整體租金並未伴隨房價飆升而成長,也代表著臺灣未來房市有泡沫化的可能。租屋市場地下化、房屋租賃市場與買賣市場脫勾種種問題,導致臺灣租賃市場體質不良,喪失其調節功能,持續惡化臺灣住宅問題。政府若不積極處理房市問題,恐將引發房市崩盤。


亞洲年房價租金比。(資料來源/截自全球房地產指標
 

房東房客 看法大不同

自大學二年級開始租屋,目前已有六年租屋經驗的宋小姐,曾遇過與房東續約時,發現房東偷改租約內容,卻無事先告知。擁有法律系背景的她,比一般人清楚房屋租賃契約等相關法律規定,因此並未落入房東陷阱。宋小姐表示,身為經濟與經驗弱勢的一方,目前租屋市場對承租人相當不利,僅能透過法律常識保護自己。當遇到刻意刁難的房東,房客為求棲身之處,只能委屈求全。

臺灣房屋買賣與租賃管理主要皆以《民法》為依據,但與房屋買賣不同的是,租賃行為無強制登記的規定。許多房東為了規避因租金收入而增加的稅金,不願依法登記,導致住宅租賃市場資訊不明。臺灣住宅政策偏重售屋市場,長期忽略租屋市場,針對國內租賃住宅體系相關研究不足,政策規劃既難以達成政策目標,遑論從根本解決房屋租賃問題。

以「租金支出得以抵扣所得稅」這項政策為例,原是政府給予租屋族的福利措施,卻因內政部現行房屋租賃契約書不具強制拘束力,讓房東得以在契約中,強加房客不得設籍於租屋處、不得申報租金抵稅等規定。長期積非成是的結果,致使臺灣現今市售房屋租賃契約書中,亦出現這些既不合理又不合法的規定,房東能輕而易舉地逃稅。政策規劃失靈,不僅讓房東鑽法律漏洞逃漏稅,更讓這項體恤租屋族的福利政策大打折扣。

同時身兼房仲與房東身份的林建志表示,現行房屋租賃相關法規內容已相當保障房客權益,甚至有時依法行事的房東才是弱勢。身為有產階級的房東,當遇到房客拖欠房租、賴著不走的情況,如以強硬手段趕走房客,房東很有可能會吃上官司,因此房東最好透過柔性勸說,並先將其拖欠款自押金中扣除。如勸說無效,接著就要考慮走上法律途徑。若遇上承租人濫用法規過分要求,房東在法律上幾乎沒有保障。房東為了自保,只能提高房客挑選的標準,利用職業、收入水準或是學經歷等資訊審核房客身份。而這種粗略的篩選方式,容易導致低收入戶、獨居老人等經濟及社會弱勢遭到市場排擠,引發更複雜的社會問題。
 

社會住宅 民眾觀念模糊

受到市場機制排擠的弱勢族群,須依賴政府推出相關公共住宅政策,才得以尋得安身之處。公共住宅政策中只租不賣的社會住宅,已在各國行之有年。與其他亞洲地區相較之下,臺灣社會住宅比例極低,根據社會住宅推動聯盟在二〇一五年一月更新的數據顯示,臺灣社會住宅僅佔全國住宅總量不到1%,同為亞洲國家的日本、韓國分別是6.1%及5.1%。臺灣一九六六年開始第一批平價住宅,但因政策中斷,直到二〇一〇年社會住宅才受到重視。目前臺灣許多民眾對於社會住宅的觀念仍相當模糊,擔心社會住宅會導致居住品質低落、房價下滑等問題。政治大學地政學博士朱芳妮對此回應,社會住宅的服務對象僅針對弱勢族群,不會對一般租屋市場造成衝擊,反而能與一般租屋市場形成互補關係。

關於住宅問題,可參考其他亞洲國家如何制定對策。以日本住宅政策來說,大致可分為三個階段,自一九五一年訂定《公營住宅法》開始,起初以增量為目標,轉而提高居住品質,近期則重視市場機制,針對不同情況推出不同住宅方案。在租金計算公式上,考量入住者不同的負擔程度,規劃不同計費方式。韓國方面,以政府出資成立公營建設公司的方式,專營國有地開發、都市更新及社會住宅等案件,雖較晚開始推動但成效顯著。

臺灣目前遇到的問題,主要在於社會住宅數量過少,必須透過抽籤的方式決定入住戶。而部分社會住宅的租金價格過高,非經濟弱勢可負擔範圍,迫使好不容易抽中的社會住宅不得不拱手讓人。在臺灣甚至出現不符合「只租不賣」原則的社會住宅計畫,不禁令人質疑這是否有圖利特定利益團體之嫌。崔媽媽基金會居住扶助部主任馮麗芳認為,社會住宅是政府為保障弱勢族群而建設,不應站在回收成本的角度經營,違反社會福利的本意。


臺灣住宅租賃市場仍有許多問題,等待政府解決。(圖片來源/許人文攝)
 

公開透明 健全房市第一步

租屋市場地下化的問題,是臺灣住宅租賃市場長久以來的隱憂。不僅造成社會龐大損失,強化了房東獨占市場的情況,更讓房東與房客間容易發生租屋糾紛。此外這使得無殼蝸牛們更急於擺脫租屋這項選擇,房屋市場的調節機制因此失去功能,臺灣整體住宅問題更是雪上加霜。

針對現行房屋租賃契約的問題,內政部目前正在研擬房屋租賃定型化契約草案,要求契約中應清楚記載稅金等負擔方式、不得任意調漲租金,以及不得限制房客以租金抵扣所得稅等,提供承租人更完整的保障。但朱芳妮表示,定型化契約僅規範企業經營者,臺灣房屋租賃市場中出租人以個人居多,並不受其規範,新版契約僅能提供參考之用。

內政部也針對目前租屋市場提出「提供租金補貼、成立租屋服務平台、興建社會住宅」三大方向。其中,在租屋服務平台上,政府與崔媽媽基金會合作,提供租屋媒合及代租代管等服務。這項服務立意良好,但成效有限,主要原因仍是受到租賃市場資訊不透明影響。近期興建社會住宅的財政來源也成為討論焦點,朱芳妮建議,若政府能引導閒置空屋進入租賃市場,增加房東間的競爭,提供房客更多選擇,自然能降低房東獨佔市場的問題,也能使房屋資源更有效運用,同時省去建造新社會住宅的龐大開銷。

房屋資訊公開透明化是健全房屋市場的關鍵。因為唯有瞭解房屋市場現況,政府才能有所依據,規劃真正能解決問題的房屋政策,並制定相關法令,建立公平交易機制。進而吸引企業經營者進入市場,為臺灣住宅租賃市場帶來更具規模的發展。而在這不斷解決問題的過程中,不僅能健全房屋市場機制,更能帶動臺灣經濟發展。

記者 許人文
牙齒整齊,動作很慢,我是許人文
記者 許人文